Consumidores que pretendem desfazer a compra de um lote ou terreno precisam olhar com atenção para a cláusula de distrato. O Superior Tribunal de Justiça decidiu analisar, sob o rito dos recursos repetitivos, qual percentual o vendedor poderá reter e sobre qual valor essa retenção será calculada em contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018.
O STJ ainda não fixou o percentual
A afetação não significa que já exista uma resposta única para todos os contratos. Ela inaugura o julgamento destinado a uniformizar a interpretação da lei nos tribunais. O ponto em discussão é o percentual e a base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter quando a rescisão ocorrer por iniciativa e culpa do comprador ou consumidor.
Por isso, anúncios que apresentem agora um percentual como se fosse a tese definitiva do Tema 1464 devem ser vistos com cautela. O consumidor não deve assinar acordo, reconhecer dívida ou abrir mão de valores apenas com base em mensagens genéricas sobre o julgamento.
Quais contratos entram no Tema 1464
O recorte divulgado pelo STJ alcança contratos de compra e venda de imóvel não edificado — lote ou terreno — firmados depois da entrada em vigor da Lei do Distrato, em dezembro de 2018. A controvérsia trata especificamente de rescisão por iniciativa e culpa do comprador.
Contratos anteriores à lei, imóveis construídos, empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação e situações em que o vendedor descumpriu suas obrigações podem envolver regras ou temas diferentes. Antes de aplicar qualquer conclusão, é necessário conferir a data, o objeto e o motivo do desfazimento.
Por que a base de cálculo importa
Uma cláusula pode indicar determinado percentual, mas o resultado muda muito conforme esse percentual incida sobre o valor total do contrato, sobre as parcelas já pagas ou sobre outra referência. É justamente essa combinação entre percentual e base de cálculo que o STJ pretende uniformizar no Tema 1464.
Além da retenção, o contrato pode mencionar corretagem, tributos, encargos, taxa de fruição ou prazo para restituição. Cada rubrica precisa ser identificada separadamente. Cobranças não devem ser aceitas como um bloco sem memória de cálculo.
Documentos que o consumidor deve guardar
- contrato completo, quadro-resumo e todos os aditivos;
- proposta, anúncios e mensagens trocadas durante a venda;
- boletos, comprovantes e extrato das parcelas pagas;
- documento com a data de entrega ou disponibilização da posse;
- pedido de distrato, resposta do vendedor e proposta de cálculo;
- comprovantes de corretagem, tributos e outras cobranças.
Como agir antes de aceitar o distrato
- Peça a memória de cálculo: exija por escrito o percentual, a base usada, cada desconto e o prazo de devolução.
- Compare com o contrato: localize a cláusula de desfazimento e o quadro-resumo, sem analisar apenas a última página.
- Registre a causa: deixe claro se a desistência é voluntária ou se existe atraso, informação omitida ou descumprimento do vendedor.
- Não assine com pressa: termo de quitação ampla pode dificultar a discussão posterior.
- Busque orientação: em caso de divergência, procure o Procon, uma entidade de defesa do consumidor ou assistência jurídica adequada.
O olhar da Associação
A futura tese repetitiva tende a dar mais previsibilidade para consumidores, loteadores e tribunais, mas não elimina a necessidade de examinar o contrato concreto. Até o julgamento, a orientação mais segura é exigir transparência total do cálculo e preservar todas as provas.
A ATDC acompanhará a tramitação do Tema 1464. Quando o STJ julgar o mérito e publicar a tese, esta matéria será atualizada para explicar o alcance prático da decisão.